原标题：房地产调控年中考:一旦放开，楼市或临压力房地产调控年中考始于2016年9月底，史上最严的本轮房地产市场调控经历多轮升级，已步入出租汽车、限贷、禁售、限售、限商的五限时代。从目前多地的房地产市场形势看，多地楼市显著降温，调控获得显著效益。房地产是国民经济支柱产业，在我国城镇化历史进程中，既是机车经济快速增长的最重要火车头之一，也是符合群众居住于市场需求的发展成果载体。

但是，一段时间以来，一些地方过分器重房地产业的发展，一些地方经常出现房价低企，投资投机之风流行以及房产库存积压现象，沦为经济结构流失的重灾区之一。在中央具体房子是用来寄居的、不是用来炒的的显然定位下，此轮调控不但力度空前，而且见招拆招，直指房地产市场敌。在中央和地方强有力的调控下，房地产市场开始大力分化，曾多次热火朝天的一线城市楼市经常出现价量齐跌的局面。尽管整体来看，楼市走势预想明朗，但本轮调控已基本掌控寄居了一度恐慌的局势，房子是用来寄居的、不是用来炒的的调控目标已构成全社会普遍共识，并初贞大力效益。

当然，对房地产的调控不有可能毕其功于一役。从历次调控的经验来看，成交量整体下降的对峙阶段，是调控更加不利的时期。

松则声浪，落到越调就越上涨的窠臼；严则市场沉寂，害合理性市场需求得到符合。在短平快准狠之后，中长期的政策如何后半段，沦为房地产调控下一步的关键。房子是用来寄居的，而住房市场并不只是销售市场。

在廓清房地产市场症结之后，前进售租举沦为此轮调控的众多亮点。对房地产业而言，只有迎合新形势，前进供给外侧结构性改革，才能身体健康稳定可持续发展。时至仲夏，各地经济于是以面对中考，如何防止一些地方因对GDP下降忧虑而放开调控政策沦为各方注目焦点。而各地方为增进房地产市场身体健康发展，合理有序增进售租举，因城施策班车了哪些良方，堪称市场的高度担忧。

最严调控效益初贞◆ 史上最严房地产调控效益初贞，但部分市场仍遗下跌预期◆ 一线城市总体降温，二线城市市场有分化，很弱房价和热房价城市互相抵挡◆ 各地调控以缩居多，一旦放开不会对楼市的供给关系构成压力◆ 购房市场需求反感，房企拿地市场需求充沛，房价下跌预期仍未降温◆ 下一程面对贯彻前进房地产行业供给外侧结构性改革和创建长效机制重任自去年930新一轮楼市调控启动以来，房地产市场转入调控周期已逾9个月，从出租汽车、限贷不断扩大到禁售、限售、限商，本轮调控步入五限时代。《瞭望台》新闻周刊记者可行性辨别找到，当前全国多达60个城市实施多轮房地产市场调控措施，范围之甚广、力度之贤可谓史上之最。有一点注目的是，《瞭望台》新闻周刊记者终因在京津冀、长三角、珠三角等楼市热点地区调研了解到，多地楼市打开降温地下通道、市场交易一声而堕，房价渐大位。

调控已初见成效。同时，也须要看见，目前各地调控措施以缩居多，通过提升购房门槛、限定版销售价格等方式诱导市场成交价，购房市场需求再次发生了转化成还是继续等候时机，沦为下一步房地产市场发展的未确定因素。

专访中，专家们认为，环绕房子是用来寄居的、不是用来炒的的理念，经过较短、平、慢的密集调控之后，中长期的政策如何后半段，沦为调控下一步的关键。仅次于范围、最大幅的调控2016年多地楼市出现异常疯狂，虽然调控政策从10月相继实施，但基于对后市寄予厚望，一、二线热点城市房价涨势沿袭至今年，楼市仍然是暗流涌动。为大位触房地产市场，北京3月17日公布认房又认贷调控政策后，打开了新一轮范围更加甚广、力度更加贤的楼市调控潮。从北上广浅等一线城市，到南京、杭州、厦门等热点二线城市，再行到环京、环沪周边区域，调控升级沦为房地产市场的主旋律。

据不几乎统计资料，自去年930调控以来，目前全国有多达60个城市或县区公布各种房地产调控政策160余次。《瞭望台》新闻周刊记者辨别找到，目前北上广浅全部继续执行认房又认贷政策，且非户籍人口购房门槛皆提升至5年。

此外以北京为中心，河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采行出租汽车措施，包含的环北京出租汽车圈。的环上海区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面出租汽车。

同策咨询研究部总监张宏伟向《瞭望台》新闻周刊记者回应，在热点城市严苛调控下，投机资金向热点区域周边的非限区域移往。一位热点城市房管部门负责人说道，无论是广度还是深度上，这轮房地产调控不是小打小闹。它不仅是一个经济问题，早已沦为一项政治任务，决意和力度都超强以往，反映出有地方政府坚决贯彻房子是用来寄居的、不是用来炒的的理念。

在一些业内人士显然，把去年的930出租汽车和今年的这一轮楼市调控比起，当前楼市调控因城施策，极具精准性。一是紧紧围绕房子是用来寄居的，完备调控政策，主动驱离调控漏洞。本轮调控政策牵涉到信贷、资金、出售资格等方面：对于非户籍人口购房，北上广深均将门槛提升至5年；假离婚权宜之计，北京对于再婚一年以内的房贷申请人，参考二套房信贷政策继续执行，广州成年单身或再婚人士出租汽车一套等；对于商改住等违规转变土地性质研发建设的不道德，北京实施了限商政策。二是禁售、限售、限商，成本轮调控撒手锏。

北京、南京等多个城市对新建商品住宅得出最低禁售；限售也是本轮调控新的利器，成都、厦门、广州等20余城市启动限售政策，其中雄安新区周边的白沟限售时间最久，具体房产自注册之日起5年内不得出让。三是环热点城市出租汽车圈加快构成。

本轮调控已从一、二线热点城市扩展到一些三、四线城市区域。除了环京、环沪的一些三、四线城市出租汽车后，还包括的环合肥、的环南京等的一些城市也重新加入出租汽车序列。

这指出一、二线热点城市的外溢效应正在逐步缩放。张宏伟说道。与此同时，调控政策也呈现中心城市和周边城市实时调控，构成合力效应。

四是因城施策、因区施策，调控精细化。易居研究院智库中心研究总监贤迈进说道，本轮调控不仅有所不同城市之间不存在去库存和触房价双轨分段，即使在同一城市范围内，有所不同区域也是双轨分段。

比如，石家庄、南昌等在调控中未实行全域出租汽车，而是自由选择在中心城区急剧前进；在东热西冷格局下，广东佛山楼市调控政策也有所区别。五是供给末端发力减少土地供应。北京明确提出未来5年计划供应住宅用地6000公顷，以确保150万套住房建设市场需求，其中自住型商品房中环线25万套。今年4月，住建部与国土部牵头发文，拒绝合理安排住宅用地供应，科学做到住房建设和上市节奏，对库存大于六个月的城市要增大土地供应力度。

多地楼市降温交易下降从目前多地的房地产市场看，不受调控政策放宽影响，多地楼市显著降温、住宅成交量整体下降。从一手房市场成交价数据看，克而瑞数据表明，5月监测的29个重点城市成交量环比上升5%，同比上升24%。其中，一线城市环比微跌4%，同比增加42%。

北京、上海和广州成交量持续低位运营。二、三线城市环比上升5%，同比增加21%。

二手房市场也在降温。此前交易疯狂的北京、上海等的多家中介门店，显著冷清了很多。《瞭望台》新闻周刊记者在坐落于北京宣武门附近的一家房产中介门店蹲点两小时，只看见三四组客户前来看房。

该门店经纪人赵女士坦言，调控之前全天都斋不下来。链家地产数据表明，北京、广州、深圳、天津、杭州等二手房市场量价齐降。4月北京二手房成交量不及3月成交量的四分之一，成交价均价环比暴跌2.1%，是2015年11月以来的首次暴跌；广州成交量环比增加57.5%，均价环比暴跌1.3%；天津成交量上升59.9%，均价环比暴跌1.1%。

从房价方面来看，随着政策效应的之后获释，一、二线热点城市房价趋向稳定。19日，国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，房地产调控政策效果之后显出，楼市呈现出稳中有降格局。其中，热点调控城市降温最为显著。四个一线城市中，只有广州的新建商品住宅价格指数下跌0.9%，上海和北京则经常出现房价环比零涨幅，深圳堪称环比暴跌。

从同比来看，5月份，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回升的城市分别有29和18个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟称之为，据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅皆倒数8个月回升，5月份比4月份分别回升2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别倒数6个月和4个月回升，5月份比4月份分别回升0.8和0.5个百分点。贤迈进指出，当前楼市的特点是，一线城市总体降温，二线城市市场有分化，很弱房价和热房价城市互相抵挡。市场仍遗下跌预期调研专访中，专家警告《瞭望台》新闻周刊记者，当前楼市调控多以短期、市场需求末端居多，采行限字措施诱导投资投机市场需求，但客观上部分居住于市场需求也受到影响；而且，投资市场需求还在，只是继续被挡住。

调控一旦放开，不会对楼市的供给关系构成压力。目前来看，房价下跌预期仍未降温，一位房企负责人说道。在取名为投资环京的微信群里，有一批环京楼市投资者交流心得。环雄福地区严苛出租汽车，北京南部地区必须有当地户籍或者社保门槛，投资可玩性减小。

但在廊坊北三县地区，外地户籍还可以出售一套，能卖还是尽可能卖。群里一名更为活跃的投资人说道，不回避未来各地放开调控的可能性。一旦放开，市场就不会转好，房价声浪的可能性就相当大。

此外，出租汽车等调控政策虽然减轻了房价过慢下跌趋势，但也强化了人们物以稀为贵的下跌预期。一位在沿海省份房管部门工作20多年的基层干部回应，出租汽车本质是遏止市场需求，但也向投资者获释信号：越是匮乏紧俏的东西大家就越追赶，价格就还要上涨。

偏移预期之下，楼市出租汽车反而出了房价下跌的预警器。在就越缩就越上涨预期驱动下，购房者购房市场需求更为反感。今年3月底，在环京地区，一楼盘散户发售2000余套房源，却分列了1万多个号。

散户时，购房者将售楼处挤得水泄不通，有人分列将近号竟然声称买房就扔售楼处。在福州3月底散户的鲁能公馆项目，两三百套房源惹来几千人哄抢。一名地产业内人士说道，当天现场有中介把买房资格炒到两万元，不去找关系显然买房。《瞭望台》新闻周刊记者调研了解到，去年930转入调控周期以来，全国多个热门城市实施认房又认贷政策，这让不少人购房时从首套房变成二套房，购房首付款大幅度下跌，购房者忽然面对极大压力，造成交易无法展开。

在一些专家显然，因楼市政策调整引起的交易纠纷该如何处理，目前尚不成熟期法律承托，楼市新政否为不可抗力因素的问题还不存在争议。不仅购房市场需求反感，房企拿地市场需求某种程度充沛。

某东部沿海省份省会城市房管部门人士坦言，虽然采行系列调控政策，但房企拿地热情减。转让住宅用地都原作最低禁售，但每次转让都覆以到最高价，不能摇号产生竞得者。拿了高价地可能会杀，但没地一定会杀。一位房企负责人坦言，现在一线城市土地供应受限，企业不会不惜一切代价去抢走地，也造成地价低企、地王频现。

供给侧改革迫切性突显《瞭望台》新闻周刊记者调研了解到，此轮调控多地对新建住宅入市实施了禁售的硬性指标，一些研发企业做出各种花样的针对性对策，客观上造成楼市短期供给严重不足。南京市河西地区是南京优质房地产项目更为集中于的地区之一。《瞭望台》新闻周刊记者走出河西地区多个楼盘找到，该区房地产项目要么无房可卖，要么统一售价每平方米45000元，此系由政府对该区原作的统一指导价格。本刊记者了解到，研发企业回应有有所不同意见。

一些实力较强、能挺住的企业则调整营销策略、改持从容态度，按兵不动豪赌政策放开的时刻。福州某楼盘项目的备案价是每平方米16000元，年初仍然以23000左右的价格销售。

被房管部门抨击后，项目索性捂盘，敲着一些房源不卖。一位房企负责人坦言，政府限价令让开发商很难过：有些地产项目拿地成本，再加金融、建安成本，单价早已多达目前政府禁售。另一方面，一些城市的限价令造成楼盘定价或备案价格尽可能相似价格最低控制点。

在业内人士显然，这样有可能造成楼盘价格在限价令范围内整体下调。这样尽管掌控了整体市场的成交价最高价，但是由于中低端楼盘提价，限价令变成促涨令其。为了构建房价急快速增长甚至不快速增长的调控目标，热点城市严控新项目预售证审核，追加供应量持续偏紧，造成供应严重不足。

克而瑞数据表明，5月，监测的29个重点城市商品住宅追加供应量同、环比分别之后增加22%和13%，各线城市皆有有所不同程度的回升。明确而言，一线城市全线回升，广州、深圳环比跌幅超强60%，北京、上海环比跌幅在30%左右；二、三线城市整体环比上升8%，同比上升16%。业内人士担忧，不受限价令影响目前新房供应严重不足，不会更进一步激化楼市的供需错位，增进看涨预期。多位房地产企业负责人回应，开建楼盘将延后入市时间，等市场趋冷，政府放开管控，再行买个好价钱。

福州一家地产公司的销售负责人告诉他《瞭望台》新闻周刊记者，限价令下，开发商和房管部门玩起了数字游戏。比如一些高价楼盘明明早已卖出去了，但房管部门拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时，将强弱项目配上网签，整体上的网签价格也会过低。政府对楼市销售价格展开介入，对于短期内遏止楼市房价过慢下跌起着一定的大力起到，但是对项目禁售只是权宜之计，楼市调控急需后手，也就是中长期的调控手段。

专访中，多地建设部门负责人对本刊记者回应。目前楼市调控首当其冲的还是价格，贤迈进说道，先前还必须从供求关系应从，贯彻前进房地产行业的供给外侧结构性改革。

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